Gửi câu hỏi

Lên phía trên
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình khi một thành viên ở nước ngoài ?
Quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình gồm vợ chồng và các con. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các con có tên trong sổ hộ khẩu nhưng chưa đủ tuổi thành niên. Hiện nay, các con đã đủ tuổi thành niên, tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng có một người con đang định cư ở nước ngoài. Vậy, khi tôi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần người con ở nước ngoài về ký không? Nếu người con ở nước ngoài không về được thì tôi cần phải làm những thủ tục gì để có đầy đủ thủ tục chuyển nhượng? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời có tính chất tham khảo

Nếu đúng như thông tin bác cung cấp, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình, các con của bác đều có tên trong sổ hộ khẩu thì các con cũng là một trong các đồng chủ sử dụng thửa đất đó. Việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...) được quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cụ thể:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Theo quy định trên thì khi bác chuyển nhượng thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên, trong đó có người con đang ở nước ngoài.
Nếu người con đang ở nước ngoài không thể về nước để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được thì có thể quyền cho một người ở nhà thực hiện các thủ tục đó. Thủ tục:
- Con trai bác đến cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài (đại sứ quán, lãnh sự quán nơi con bạn sinh sống) để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền (thẩm quyền quy định tại Điều 65 Luật Công chứng).
- Sau khi nhận được văn bản ủy quyền từ nước ngoài gửi về, người được ủy quyền sẽ làm thủ tục thụ ủy tại một tổ chức công chứng tại Việt Nam.
- Sau khi hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền sẽ được đại diện và nhân danh con trai bác cùng với các đồng chủ sử dụng khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình bác.
Lên phía trên
Công chứng hợp đồng mua bán nhà nhưng người bán không đến được tổ chức công chứng ?
Cha mẹ tôi muốn chuyển nhượng cho vợ chồng tôi căn nhà tại thành phố Vũng Tàu. Nhưng hiện nay cha mẹ tôi đang ở quê ngoài Bắc không thể vào được. Vậy cho tôi xin hỏi việc làm thủ tục chuyển nhượng và công chứng ở phòng công chứng ngoài Bắc có được không? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời có tính chất tham khảo


Về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản, Điều 37 Luật Công chứng quy định như sau:
- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
Theo quy định nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho nhà giữa bố mẹ bạn và vợ chồng bạn bắt buộc phải thực hiện tại tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nơi có bất động sản).
Nếu bố mẹ bạn không thể vào Vũng Tàu để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể lựa chọn hai cách thức sau đây:
Cách thứ nhất: Yêu cầu công chứng ngoài trụ sở
Điều 39 Luật Công chứng quy định: Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp sau: Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.
Nếu yêu cầu công chứng ngoài trụ sở thì bố mẹ bạn sẽ không phải đến trụ sở của tổ chức công chứng tại Vũng Tàu nữa nhưng bạn sẽ phải trả một khoản thù lao (không phải là nhỏ) cho tổ chức công chứng đó.
Cách thứ hai: Bố mẹ bạn ủy quyền cho người khác thực hiện việc bán nhà
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 581 Bộ luật Dân sự).
Bố mẹ bạn có thể ủy quyền cho bất kỳ người nào để thực hiện việc bán nhà cho vợ chồng bạn. Nếu người được ủy quyền đang cư trú gần với bố mẹ bạn thì bố mẹ bạn và người được ủy quyền có thể đến bất kỳ tổ chức công chứng nào gần nhà để làm thủ tục ủy quyền. Thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn.
Nếu, người được ủy quyền đang cư trú xa nơi cư trú của bố mẹ. Thủ tục công chứng đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, cụ thể như sau: Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú của họ công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được y quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Người được ủy quyền sẽ được thay mặt và nhân danh bố mẹ bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà với vợ chồng bạn tại tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Khi làm theo cách thức này thì bạn nêu lưu ý:
- Người được ủy quyền nên là người đang cư trú tại Vũng Tàu, như vậy sẽ thuận tiện cho việc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà sau này.
- Vì theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập chịu thuế bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
Nên, để tránh phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng ủy quyền thì bạn nên chọn người được ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau để được miễn thuế thu nhập cá nhân (theo khoản 1 điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP: Thu nhập (được miễn thuế thu nhập cá nhân) từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Lên phía trên
Thẩm quyền công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản tại Khu công nghiệp ?
Tài sản là quyền sử dụng đất và nhà xưởng hình thành trong tương lai tại Khu công nghiệp dùng để thế chấp tại Ngân hàng. Cơ quan nào sẽ công chứng Hợp đồng thế chấp này: Phòng Công chứng hay Ban quản lý khu công nghiệp. Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Sở tài nguyên môi trường có được không?

Trả lời có tính chất tham khảo

1. Thẩm quyền công chứng
Điều 17 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng, quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản theo quy định tại Điều 37 Luật công chứng, bao gồm cả các hợp đồng giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
2. Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm
Điều 5 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Vậy, bạn có thể xác định tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu/sử dụng của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài hay của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam để xác định thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm.
Lên phía trên
Công chứng hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau đó lại thế chấp tài sản đó tại ngân hàng ?
Tôi có đặt cọc mua một thửa đất và căn nhà của ông A, thời gian đặt cọc để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng là 1 tháng, hợp đồng đặt cọc được công chứng (căn nhà và đất đang thế chấp tại ngân hàng). Ông A đã tất toán nợ với ngân hàng nhưng không tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho tôi mà lại tiếp tục thế chấp, hợp đồng thế chấp cũng do chính công chứng viên chứng hợp đồng đặt cọc cho tôi chứng nhận. Nay thời gian đặt cọc đã hết. Tôi phải làm thế nào để yêu cầu ông A thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho tôi (Tôi không muốn lấy lại tiền cọc và yêu cầu ông A bồi thường). Công chứng viên làm như vây có đúng không? Xin cảm ơn!

Trả lời có tính chất tham khảo

Câu hỏi của bạn có hai vấn đề cần giải quyết như sau:
Vấn đề thứ nhất: Ông A ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trong khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhưng hiện nay, ông A đã tiếp tục thế chấp tài sản mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bạn.
Ðặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại khoản 1 Điều 318 Bộ luật Dân sự. Cụ thể: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Các nghĩa vụ được đảm bảo có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện (khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự).
Xét trường hợp của bạn, khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông A có nghĩa vụ: tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của ông A được coi là nghĩa vụ có điều kiện. Bởi lẽ: Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó, ông A đang thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng; theo quy định của pháp luật, ông A với tư cách là bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này (khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự).
- Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dân sự).
- Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự).
Có thể thấy điều kiện để thực hiện nghĩa vụ của ông A (nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo hợp đồng đặt cọc) là: (i) phải được Ngân hàng (hiện đang là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất) đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó; (ii) hoặc sau khi ông A đã hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật đối với quyền sử dụng đất đó (có thể là sau khi ông A đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng hoặc ông A đã thay thế biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tại Ngân hàng).
Theo quy định tại Ðiều 294 Bộ luật Dân sự về thực hiện nghĩa vụ dân sự có điều kiện thì: Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về điều kiện thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Đối chiếu với trường hợp của bạn thì ngay sau khi ông A tất toán khoản nợ với Ngân hàng và hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (tức là đã phát sinh điều kiện để thực hiện nghĩa vụ) thì ông A phải tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Việc ông A không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà lại tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất đó là vi phạm nghĩa vụ dân sự của ông A với bạn và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bạn (theo Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự).
Trong trường hợp này, vì ông A đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên ông A phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Nếu bạn vẫn mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì có thể thỏa thuận với ông A về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.
Vấn đề thứ hai: Việc công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp mới cho ông A sau khi đã công chứng Hợp đồng đặt cọc giữa ông A với bạn.
Như trên đã nêu, khi ký hợp đồng đặt cọc với bạn, ông A chịu ràng buộc bởi nghĩa vụ theo hợp đồng, đó là nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc ông A tiếp tục thế chấp tài sản tại ngân hàng mà không tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật là vi phạm nghĩa vụ đó.
Khi công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm xác định xem tài sản đó đã có giao dịch gì liên quan chưa và có người thứ ba nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó không. Việc xác định này là rất cần thiết, tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này. Do đã có hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A nên công chứng viên cần phải xác minh xem, hiện nay, các bên trong hợp đồng đó đã có thỏa thuận khác không? (như: các bên có hủy hợp đồng đặt cọc không? Có lùi thời gian thực hiện nghĩa vụ của ông A theo hợp đồng đặt cọc đó không?)...
Hơn nữa, điểm b Khoản 2 Điều 22 Luật Công chứng quy định: Công chứng viên có nghĩa vụ tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng. Theo đó, khi công chứng hợp đồng thế chấp mới của ông A (sau khi đã công chứng hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A), công chứng viên đã biết và phải biết ông A đang có nghĩa vụ phải thực hiện với bạn nên công chứng viên có trách nhiệm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn theo hợp đồng đó. Khi ông A có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp mới thì công chứng viên nên xác định rõ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn theo hợp đồng đặt cọc có bị ảnh hưởng không để đưa ra quyết định công chứng hợp đồng thế chấp theo yêu cầu của ông A.
 
© 2014 CÔNG CHỨNG GIA ĐỊNH. All rights reserved

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN QUỐC PHÒNG
(Tên cũ: VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG GIA ĐỊNH)


Địa chỉ: 214/B2 Nguyễn Trãi, Phường Cư Trinh, Q1, Tp HCM
(Hẻm 214B Nguyễn Trãi)
Điện thoại: (+84)-28-62911116                              Fax: (+84)-28-629111169    
Email: congchunggiadinh@gmail.com               Website: www.congchunggiadinh.com

Thiết kế web NGÔI SAO SỐ Solutions
  • Đang truy cập: 5
  • Hôm nay: 1156
  • tháng này: 12759
  • Tổng lượt truy cập: 5306612